Tình huống 2: Quy định về thẩm quyền hòa giải tranh chấp đất đai

       Hộ gia đình ông Ba và hộ gia đình ông Bảy tranh chấp quyền sử dụng thửa đất 50 m2. Sau gần một năm tranh chấp, hai bên không thỏa thuận được nên đã thống nhất nhờ Tổ hòa giải thôn giải quyết. Tuy nhiên, ông Hòa – Tổ trưởng Tổ hòa giải của thôn đã từ chối giải quyết với lý do: Tổ hòa giải không có thẩm quyền hòa giải tranh chấp đất đai; đồng thời hướng dẫn các bên nộp đơn hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã. Việc từ chối của ông Hòa có đúng không?

           Trả lời (chỉ mang tính chất tham khảo):

Khoản 1 và 2 Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 5 Nghị định số 15/2014/NĐ-CP ngày 27 tháng 02  năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật hòa giải ở cơ sở, tranh chấp phát sinh từ quan hệ dân sự như tranh chấp về quyền sở hữu, nghĩa vụ dân sự, hợp đồng dân sự, thừa kế, quyền sử dụng đất thuộc phạm vi hòa giải ở cơ sở.

Căn cứ các quy định trên, tranh chấp quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình ông Ba và ông Bảy thuộc phạm vi hòa giải ở cơ sở. Do đó, việc từ chối của ông Hòa –Tổ trưởng Tổ hòa giải là không đúng quy định của pháp luật. Đề nghị ông Hòa  căn cứ vào các quy định đã viện dẫn trên xem xét, tiếp nhận vụ việc để tổ chức hòa giải cho các bên tranh chấp.

       Tình huống 3: Hòa giải mâu thuẩn và tư vấn giúp pháp luật và đăng ký biến động chuyển quyền sử dụng đất

Anh Minh là chủ sở hữu quyền sử dụng mảnh đất 100m2. Vừa qua, anh Minh mới kết hôn với chị Hoa và thỏa thuận lô đất này là sở hữu chung của hai người. Tuy nhiên, qua gần 20 ngày mà anh Minh vẫn chưa thực hiện thủ tục để chị Hoa được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên hai người dần nảy sinh mâu thuẩn. Anh Minh nhờ chị Phương – Hòa giải viên của thôn hòa giải mâu thuẩn và tư vấn giúp pháp luật có quy định về việc này không?

       Trả lời (chỉ mang tính chất tham khảo):

Khoản 2, 4, 6 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau:

Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.

Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi. Trong đó, có việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng.

Trường hợp đăng ký biến động nêu trên thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động.

Căn cứ quy định trên, chị Phương hòa giải và tư vấn để anh Minh thực hiện thủ tục đăng ký biến động chuyển quyền sử dụng đất chồng thành quyền sử dụng đất chung của vợ chồng.

         Tình huống 4: Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận thì đương sự khởi kiện vụ việc ra Tòa án để giải quyết có được không?

Bà Giang và ông Ninh có tranh chấp đất đai. Mảnh đất tranh chấp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ có liên quan theo quy định. Sau khi hòa giải tại Ủy ban nhân dân phường không thành, bà Giang đến Tổ hòa giải hỏi, bà muốn khởi kiện vụ việc ra Tòa án để giải quyết có được không?

          Trả lời (chỉ mang tính chất tham khảo):

Khoản 2 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sỡ hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Căn cứ quy định trên, Tổ hòa giải tư vấn, trả lời cho chị Giang biết về việc pháp luật quy định trường hơp của chị có thể khởi kiện giải quyết tranh chấp tại Tòa án.

       Tình huống 5: Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành có thể nộp đơn đề nghị giải quyết tranh chấp tại Tòa án được không?

         Ông Long và bà Lan là anh em, có tranh chấp mảnh đất do cha mẹ để lại. Bà Lan đã có giấy tờ hợp pháp về thừa kế. Sau khi hòa giải tại Tổ hòa giải của thôn và tại Ủy ban nhân dân xã không thành, bà Lan gặp anh Hoa - Hòa giải viên của thôn và đề nghị tư vấn giúp, trường hợp của bà có thể nộp đơn đề nghị giải quyết tranh chấp tại Tòa án được không?

      Trả lời (chỉ mang tính chất tham khảo):

         Khoản 1 Điều 2 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đao và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết. Theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, trong đó quy định có giấy tờ hợp pháp về thừa kế.

Căn cứ quy định trên, anh Hoa hướng dẫn bà Lan nộp đơn đến Tòa án để giải quyết tranh chấp đất đai.

       Tình huống 6: Nội dung biên bản hòa giải thành đã lập có được thay đổi không?

        Hộ gia đình anh Hòa và bà Bông có tranh chấp về ranh giới quyền sử dụng đất. Tại cuộc họp hòa giải của Ủy ban nhân dân phường, anh Hòa đã chấp nhận các thỏa thuận với bà Bông. Cuộc họp được phường lập biên bản hòa giải thành. Tuy nhiên, sau một vài ngày suy nghĩ lại và thảo luận với vợ, anh Hòa thấy một số thỏa thuận chưa thỏa đáng và muốn thay đổi ý kiến. Anh Hòa nhờ Tổ hòa giải của thôn tư vấn giúp trường hợp này có được thay đổi nội dung biên bản đã lập không?

          Trả lời (chỉ mang tính chất tham khảo):

          Khoản 3 Điều 88 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định: Sau thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản về nội dung khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành.

Như vậy, sau khi đã lập biên bản hòa giải thành, anh Hòa muốn thay đổi ý kiến thì phải gửi văn bản về nội dung muốn thay đổi đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân phường trong thời hạn 10 ngày để xem xét giải quyết theo quy định.

           Tình huống 7: Nội dung biên bản hòa giải không thành không nêu nguyên nhân phát sinh tranh chấp có đúng quy định pháp luật không?

             Bà Ngô và ông Sinh tranh chấp quyền sử dụng đất. Tại cuộc họp hòa giải do Ủy ban nhân dân xã tổ chức, hai bên không đạt được thỏa thuận. Ủy ban nhân dân xã đã lập biên bản hòa giải không thành việc tranh chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên biên bản không nêu rõ nguyên nhân phát sinh tranh chấp. Bà Ngô đề nghị cho biết, nội dung biên bản không nêu nguyên nhân phát sinh tranh chấp có đúng quy định pháp luật không?

          Trả lời (chỉ mang tính chất tham khảo):

Khoản 2 Điều 88 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định: Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản, gồm có các nội dung: Thời gian và địa điểm tiến hành hòa giải; thành phần tham dự hòa giải; tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp (theo kết quả xác minh, tìm hiểu); ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai; những nội dung đã được các bên tranh chấp thỏa thuận, không thỏa thuận.

Biên bản hòa giải phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp có mặt tại buổi hòa giải, các thành viên tham gia hòa giải và phải đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã; đồng thời phải được gửi ngay cho các bên tranh chấp và lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Căn cứ quy định trên, nội dung biên bản hòa giải chưa đề cập đến nguyên nhân phát sinh tranh chấp đất đai là chưa đầy đủ. Bà Ngô có quyền kiến nghị Ủy ban nhân dân xã bổ sung thêm nội dung này vào biên bản trước khi ký.

          Tình huống 8: Các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai trong lần tổ chức hòa giải thì phải giải quyết như thế nào?

Hộ gia đình bà Dung và ông Khánh có tranh chấp đất đai. Vụ việc sau khi hòa giải tại Tổ hòa giải của thôn không thành đã được Ủy ban nhân dân xã tiếp nhận và tổ chức hòa giải theo đề nghị của bà Dung. Tuy nhiên, việc hòa giải lần thứ nhất không tiến hành được vì ông Khánh không có mặt. Bà Dung đề nghị cho biết, nếu ông Khánh vẫn cứ vắng mặt trong lần tổ chức hòa giải tiếp theo thì phải giải quyết như thế nào?

           Trả lời (chỉ mang tính chất tham khảo):

               Điểm c khoản 1 Điều 88 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định: Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.

Như vậy, nếu đến lần hòa giải thứ hai mà ông Khánh vẫn không có mặt thì được coi là hòa giải không thành. Bà Dung có quyền thực hiện tiếp các thủ tục đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai tại cơ quan có thẩm quyền.

           Tình huống 9: Người không tranh chấp đất đai nhưng lại được mời tham gia phiên hòa giải thì có đúng pháp luật không?

           Ông Hà và ông Phú tranh chấp mảnh đất thừa kế do cha mẹ để lại. Ủy ban nhân dân phường K tổ chức hòa giải tranh chấp và mời các bên có liên quan, trong đó có bà Hồng và bà Lê là hai người chị của ông Hà và ông Phú tham gia. Ông Hà đề nghị giải thích, bà Hồng và bà Lê không có tranh chấp đất đai trong trường hợp này nhưng lại được mời tham gia phiên hòa giải thì có đúng pháp luật không?

            Trả lời (chỉ mang tính chất tham khảo):

Điểm c khoản 1 Điều 88 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai nêu rõ: Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

 Nếu bà Hồng và bà Lê là những người không được nhận thừa kế (thừa kế theo di chúc) hoặc bà Hồng và bà Lê từ chối nhận di sản thừa kế (trường hợp thừa kế theo pháp luật) thì hai bà vẫn là những người có cùng hàng thừa kế với ông Hà, ông Phú theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005. Do đó, họ là những người có quyền và nghĩa vụ liên quan trong trường hợp này.

Như vậy, việc Ủy ban nhân dân phường K mời bà Hồng và bà Lê tham gia cuộc họp hòa giải là với tư cách là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là đúng pháp luật.

          Tình huống 10: Quy định về thành phần Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai

            Anh Minh đã nộp đơn đề nghị Ủy ban nhân dân xã hòa giải tranh chấp đất đai. Trong thời gian này, anh Minh được biết xã có mời bà Lê là người sinh sống lâu đời ở địa phương tham gia vào Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai. Anh Minh đề nghị cho biết, việc Ủy ban nhân dân xã mời bà Lê tham gia như trên có đúng không?

          Trả lời (chỉ mang tính chất tham khảo):

           Điểm b khoản 1 Điều 88 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định thành phần Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải, gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh.

Theo quy định trên, nếu bà Lê là người sinh sống lâu đời tại địa phương và biết rõ về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất liên quan đến mảnh đất tranh chấp thì việc mời bà Lê tham gia Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai của Ủy ban nhân dân xã là đúng quy định pháp luật.